Glosario de leasing habitacional: las 12 palabras que tienes que entender antes de firmar
Equipo HogarHoy · Mayo 2026
Si alguien te menciona el DS120, el CMF o el valor residual y no tienes claro qué significan, no te preocupes. En este glosario te explicamos cada término como si te lo contáramos tomando un café.
El leasing habitacional tiene su propio idioma, nadie te lo explica y se espera que entiendas todo de inmediato. Este glosario existe para que llegues a cada conversación, reunión o documento con las cosas claras. No necesitas ser abogado ni contador, solo necesitas saber qué significa cada palabra y por qué te importa a ti.Si alguien te menciona el DS120, el CMF o el valor residual y no tienes claro qué significan, no te preocupes. En este glosario te explicamos cada término como si te lo contáramos tomando un café.
El leasing habitacional tiene su propio idioma, nadie te lo explica y se espera que entiendas todo de inmediato. Este glosario existe para que llegues a cada conversación, reunión o documento con las cosas claras. No necesitas ser abogado ni contador, solo necesitas saber qué significa cada palabra y por qué te importa a ti.
Conceptos 🔍
1. DS120
El DS120 es el Decreto Supremo N°120 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU). En palabras simples, es el subsidio habitacional del Estado que está diseñado especialmente para el leasing.
Lo más importante que tienes que entender es que no es un pago único. El subsidio se aplica mes a mes, directamente sobre tu cuota. Así, en vez de pagar el 100% del arriendo tú solo, el Estado paga una parte por ti cada mes durante todo el plazo del contrato.
- Leasing habitacional
El leasing habitacional es un producto financiero que existe en Chile desde la Ley 19.281. Funciona así: una entidad financiera compra la propiedad que tú eliges, y te la arrienda con opción de comprarla al final del plazo.
Durante el contrato, tú vives en la propiedad como arrendatario. Cuando termina el plazo, puedes comprarla a un precio que ya estaba pactado desde el inicio. No es arriendo común, porque tiene un destino y es que la propiedad sea tuya.
¿Qué es una sociedad de leasing?
La sociedad de leasing es la entidad financiera que compra la propiedad y firma el contrato de arrendamiento contigo. En la práctica, es quien financia toda la operación y te la arrienda hasta que ejerces la opción de compra.
Para operar, debe estar autorizada y registrada en la CMF. Por eso siempre conviene verificar ese punto antes de avanzar con cualquier empresa.
- CMF y su importancia
La CMF es la Comisión para el Mercado Financiero. Es el organismo del Estado que regula y fiscaliza a todas las entidades que ofrecen leasing habitacional en Chile.
Antes de trabajar con cualquier empresa de leasing, puedes verificar que esté registrada y autorizada en cmfchile.cl. Si una empresa no aparece ahí, es una señal de alerta importante.
- SERVIU
El SERVIU es el Servicio de Vivienda y Urbanización, es el organismo público que administra el subsidio DS120. Verifica que cumplas los requisitos, te asigna el subsidio si calificas, y luego lo transfiere mensualmente directo a la entidad de leasing.
En la práctica, el SERVIU es el puente entre el Estado y tu contrato. Sin su aprobación, no hay subsidio y sin subsidio, el modelo de leasing habitacional no funciona de la misma forma.
- MINVU
El MINVU es el Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile. Define la política habitacional del país y es quien crea los decretos que regulan el DS120 y los subsidios habitacionales.
Si el SERVIU es quien ejecuta, el MINVU es quien diseña las reglas del juego. Cada cambio en los requisitos o montos del DS120 sale desde ahí.
6. Conservador de Bienes Raíces (CBR)
El Conservador de Bienes Raíces o CBR, es donde se inscriben legalmente las propiedades y los contratos de leasing en Chile. Funciona como el registro oficial que dice quién es dueño de qué.
La inscripción en el CBR es lo que le da validez jurídica a toda la operación. Sin esa inscripción, el contrato existe en papel, pero no tiene el respaldo legal completo.
¿Por qué te importa?
Cuando ejerces tu opción de compra al final del contrato, la propiedad queda inscrita a tu nombre en el CBR. Ese es el momento en que eres oficialmente dueño, aunque debes considerar que los plazos de inscripción pueden variar dependiendo de la región.
- Opción de compra
La opción de compra es el derecho, no la obligación, de comprar la propiedad al final del contrato por un precio que se pactó desde el primer día. Es el mecanismo que convierte el leasing en algo más que un arriendo.
La palabra clave es derecho, nadie te obliga a ejercerla. Pero si la ejerces, compras la propiedad al valor residual acordado.
¿Qué es la promesa de compraventa?
La promesa de compraventa es la parte del contrato que establece el compromiso de que, cuando ejerzas la opción de compra, la propiedad se te venderá en las condiciones pactadas desde el inicio.
- Valor residual
El valor residual es el precio al que puedes comprar la propiedad cuando ejerces la opción de compra al final del contrato. Se define desde el día que firmas y queda fijo en el contrato.
Una de las ventajas del leasing es que este valor se pacta en UF, por lo que está protegido de la inflación. No va a cambiar según lo que pase con el mercado inmobiliario en los años siguientes.
- UF
La UF, o Unidad de Fomento, es una unidad de cuenta que se ajusta diariamente según la inflación. Todo el leasing habitacional opera en UF, las cuotas, el subsidio, el valor residual.
Esto significa que tu cuota en UF puede ser constante durante todo el contrato, pero en pesos irá subiendo con el tiempo porque la UF sube. Es importante tenerlo en mente al proyectar tus gastos a futuro.
- Pie
El pie es el monto que pagas antes de que comience el contrato. En el leasing habitacional con DS120, el pie es del 5% del valor de la propiedad.
Esto es muy diferente al pie de un crédito hipotecario tradicional, que suele ser entre el 15% y el 20%. Esa diferencia hace que el leasing sea mucho más accesible para quienes están partiendo y no tienen grandes ahorros.
11. Recepción municipal
La recepción municipal es el certificado que emite la municipalidad cuando una construcción cumple con todos los requisitos legales para ser habitada. Es como el «visto bueno» oficial de que la propiedad está terminada y en regla.
Para el leasing habitacional con DS120, la recepción municipal es un requisito obligatorio. Si una propiedad no la tiene, no puede ser financiada bajo este esquema.
- RUI
El RUI es el Registro Único de Inscritos. Es el sistema de SERVIU donde quedan registradas las personas que postulan al subsidio DS120 para leasing habitacional.
Inscribirse en el RUI es uno de los primeros pasos del proceso. Sin esa inscripción, no puedes ser evaluado ni seleccionado para recibir el subsidio.
Diferencia entre RUI y RSH (Registro Social de Hogares)
El RSH es el sistema para postular según tu situación económica y el RUI es la lista de quienes ya fueron seleccionados y están recibiendo la ayuda.
Conclusión
Ahora que conoces los términos principales, el leasing habitacional debería verse mucho menos intimidante. La idea no es que te conviertas en un experto legal, sino que puedas hacer las preguntas correctas y entender las respuestas.
Si hay alguna palabra que todavía no te quedó clara, o si tienes dudas sobre tu caso particular, en HogarHoy te explicamos sin enredos
© 2026 HogarHoy. Todos los derechos reservados. Este contenido es de carácter educativo e informativo y no constituye asesoría financiera ni legal. Las condiciones pueden variar según el perfil del postulante y las características de la propiedad.
